房地产企业涉税业务财税政策解读会

发布时间:2020-02-02

  第一章 营业税
  一、纳税人:
  在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照《中华人民共和国营业税暂行条例》缴纳营业税。

  这里所称单位,是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
  这里所称个人,是指个体工商户和其他个人。

  三个条件:
  1、提供的行为必须是属于“提供条例〾规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产”范围。
  2、必须是↑有偿提供。(区别视同销售:无偿赠与)但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务,不包括Е在内。这里所称有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。
  3、提供的行为必须是发生在中华人民共和国境内。

  二、营业税的征收范围:
  1、税目税率表中列举的九项,即提供交通运输业、建筑业、邮电通信业、金融保险业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务、转让无形资产和销售不动产。
  2、加工和修理、修配,不属于条例规定的劳务(以下称非应税劳务)。

  在中华人民共和国境内(以下简称境内)提供条例规定的劳务、转让无形资产或◤者销售不动产
  (一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内;
  (二)所转让的无形资π产(不含土地使用权)的接受单位或者个人在境内;
  (三)所转让或者出租土地使用权的土地在境内;
  (四)所销售或者出租的不动产在境内。

  财税[2009]112号对跨年度老合同新旧衔接
  适用范围:对2008年12月31日(含12月31日)之前签订的在上述日期前尚未执行完毕的劳务合同、销售不动产合同、转让无形资产合同(以下简称跨年度老合同)

  1、跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定,按照合同到期日和2009年12月31日(含12月31日)孰先的原则,实行按照《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第136号)、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》[(93)财法字第40号]及相关规定执行的过渡政策。

  2、上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合℃率、减免税优惠政策等其他涉税问题,自200Δ9年1月1日起,应按照新条例和新细则的规定执行。

  3、纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款,允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。

  财税【2009】112号文的解释
  境内应税行为的确定:境内外行为判定原则的调整是新营业税条例及其细则的一个重大变化点。

  营业税共涉及七大应税劳务以及转让无形资产和销售不动产。对于转让或出租土地使用权以及销售或出租不动产的营业税应税行为的境内外劳务划分问题,新旧实施细则并没有任何变化,也就不存在过渡问题。因此涉及过渡的主要是两部分内容:
  ①除土地使用权以外的无形资产转让
  ②营业税应税劳务(不含土地使用权以及不动产的租赁劳务)

  财税[2009]111号
  境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号,以下简称条例)规定的劳务,不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务,不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。

  根据上述原则,对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业(除播映),娱乐业,服务业中的旅店业、饮食业、仓储业,以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳№务,不征收营业税。

  二、营业额的确定
ⓔ  纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是,下列情形除外:
  (一)纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的,以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额;
  (二)纳税人从事旅游业务的,以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额;
  (三)纳税人将建筑工█程分包给其他单位的,以其取得φ的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;
  (四)外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务,以卖出价⿲减去买入价后的余额为营业额;
  (五)国务┄┅院财政、税务主▇█管部门规定的其他情形。

  价外费用的定义
  条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:
  (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;
  (二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据; ↗
  (三)所收款项全额上缴财政。

  房地产企业的营业应税收入
  一、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。
  二、收取的各种价外费用,包括各类手续费、管理费、奖励返还收入、水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等均应并入营业收入申报纳税。
  三、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况,关联企业之间销售价格是否合理。
  四、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。依据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函[2009]520号)文件规定,纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税,税率为3%;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税,税率为5%♀。
  五、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿(安置)等行为均应按规定◣足额纳税。
  六、以房换地、参建联建、合作建房过程中应按规定申报缴纳营业税。
  七、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权,未与投资方共同承担风险,并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是均应按规定申报纳税。
  八、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否是漏计销售收入。
  九、纳税人自建住房销售给本单位职工,应按照销售不动产照章申报纳税。
  十、各种房产出租收入(如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租)应按规定申报纳税;
  十一、条例第五条第一款规定,单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人,视同发生应税行为,应征收营业税。该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税行为征收营业税的处理原则,个人也被纳入∷其中,而且把土地使用权纳入其中。

  “售房回租”业务,不能以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。

  售后回租业务,涉及开发商、购房者和商户 ,从开发商的角度来看,在售后回租业务中,开发商同时以三种身份(售房人、承租人和转租人)出现 ,房地产开发公司作为售房人应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务,应按照“销售不动产”税目,将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用(含货币、货物或其他经济利益)作为计税依据,按照5%的税率计算缴纳营业税。需要注意的是,开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。作为转租人,开发商一般先向经商户收取租金,然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金,应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目,将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据,按照5%的税率计算缴纳营业税。

  其次,从购房人的角度看,在售后回租业务中,购房人既是购房〨者,又是房屋的出租者。作为购房者,应向房地产开发公司索取全额房价的发票(即不得扣除租金),按照规定缴纳契税。作为出租者,若购房人为个人的,计税依据为房地产开发商承诺的固定回报租金全额,综合税率为5%;若购房人为单位,除了根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目5%的税率缴纳营业税外,还应按照12%的税率缴纳房产税,计税依据为房地产开发商承诺的固定回报租金全额。

  对于预收租金的,按照营业税法的规♧定,应在取得全部租金的时候全额缴纳营业税。作为支付租金的开发企业,应按规定取得出租方的发票,也必须向承租人出具发票。虽然,新营业税法没有规定支付租金方是扣缴义务人,但按照《征管法》和《发票管理办法》的有关规定, 对未按规定取得发票和出具发票的单位,都将给予处罚。

  关于价格明细偏低的营业额的核定
  第七条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。
  (一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;
  (二)按其他纳税人最近时期发生同Ы类应税行为的平均价格核定;
  (三)按下列公式核定:
  营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
  公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。

  纳税后退款和折扣的相关规定
  新细则第十四条  纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的,应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

  新细则第十五条 纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以Π折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除。

  三、营业税的扣缴义务人
  第十一条 营业税扣缴义务人:
  (一)中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,在境内未设有经营机构的,以其境内代理人为扣缴义务人;在境内没有代理人的,以受让方或者购买方为扣缴义务人。
  (二)国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。

  四、纳税义务发生时间
  营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定。

  营业税扣缴义务发生时间为纳税人营"业税纳税义务发生的当天。
  这里所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
   这里所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。

  实施细则第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
  纳税╩人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

  五、纳税地点
  新条例第十四条 营业税纳税地点:
  (一)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是,纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务,应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
  (二)纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是,纳税人转让、出租土地使用权,Γ应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
  (三)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

  第二章  土地增值税
  一、纳税人:土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
  注:特指转让国有土地使用权

  二、以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  三、增值额和税率
  1、计算增值额的扣除项目:
  (一)取得土地使用权所支付的金额;
  (二)开发土地的成本、费用;
  (三)卌新建房及配套设施的๑·ิ.·ั๑成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
  (四)与转让房地产有关的税金;
  (五)财政部规定的其他扣除项目。

  2、土地增值税实行四级超率累进税率:
  增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
  增值额超过↖扣除项目金额200%的部分,税率为60%

  四、土地增值税的预征率
  根据省局规定精神,我市房地产开发企业预征率按以¤下标准执行;
  ㈠普通住宅(140、1.0、1.2)按1%的预征率实行预征;
∏   ㈡对房地产开发企业开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等,按2%的预征率实行预征;
  ㈢对房地产开发企业既开发建造普通住宅又开发其他类型商品房的,其销售收入应分别核算,分别按1%和2%的预征率实行预征,若不能够分别核算的一律按2%的预征率实行预征。

  五、清算的条件
  根据国家税务总局关于印发《〈土地增值税清算管理规程〉的通知》 和 《土地增值税清算管理规程》苏地税发〔2009〕72号 的规定:
  第九条  纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  (三)直接转让土地使用权的。

  第十条  对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
  (四)各省辖市地方税务机关规定的其他情况。
  对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  第十一条  对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。

  应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收◤征收管理法》有关规定处理。

  第三章  房产税
  根据2008年12月31日国务院发布的第546号令Ю,自2009年1月1日起,废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人(包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞,以下统称外资企业及外籍个人)依照《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)缴纳房产税(财税[2009]3号 )

  房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。不包括农村。

  房产税≡由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

  房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

  房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税◇率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
  房产税按年征收、分季缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

  房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住з或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游∞泳池属于房产。

  纳税义务发生的时间
  1、纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。
  2、纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。
  3、纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。
  4、纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。
  5、纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。
  6、纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。
  7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

  其他规定
  财税〔2009〕128号
  1、无租♂使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
   2、产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税。
 &n▷bsp; 3、融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 

  关于房地产企业商品房的规定
  由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

  为鼓励地下人防设施,对符合规定的地下人防设施,暂不征收房产税

  四、城镇土地使用税
  一、城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。

  现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定:在城市、县城ψ、建制镇、┙工矿区范围内使用土地的单位和ぁ个人,为≈城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

  二 纳税义务人
  1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。

  2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的,其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
  3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的,其实际使用人为纳税人;
  4.土地使用权共有的,共有各方都是纳税人,由共有各方分别纳税

  三、从2007年1月1日起,外商投资企业、外国企业也被纳入缴纳城镇土地使用税的范围。(国务院令第483号)
  征税范围
  城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体、个人所有的土地。

  计税依据和税率
  一、计税依据
  以实际占用的土地面积为计税依据。
  1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的,以测定的面积为准;
  2、尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准。
  3、尚未核发出土地使用证书的,应由纳税人申报土地面积,据以纳税,待核发土地使用证以后再作调整。

  二、税率
  城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。
  常州地区各等级土地城镇土地使用税税额标准:
  一等8元/平方米,二等6元/平方米,三等4元/平方米。
  (一)一等土地的地区有:
  北至沪ↀ宁铁路;东至五角场北路、五角场南路;南至原京杭运河;西至龙江路。

   (二)二等土地的地区有:
  1、天宁区、钟楼区:在天宁区、钟楼区行政区域内除一等土地外的所有土地。
  2、戚墅堰区:在戚墅堰区行政区域内的所有土地。
  3、新北区:北至沪宁高速公路;东至新北区界;南至新北区界;西至龙江路。
  4、武进区:湖塘镇、武进高新技术产业开发区和武进经济开发区范围内的所有土地。

  (三)三等土地的地区:在市区(含武进)境内除上述一?、二等土地外,其他均为三等地区。

  三、应纳税额的计算
  应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额
  纳税义务发生时间
  从当月起交税的,如≯填海、开荒山整诒的土地和废弃地的用地自使用之日起开始。
   纳税人新征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税,其余都是从次月起缴纳,如出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税;

  购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税;
  购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税;
  房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

  ▍五、印花税
  纳税义务人:在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照规定缴纳印花税
  下列凭证为应纳税凭证:
  (一)购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有∴合同性质的凭证;
  (二)产权转移书据;0.05%
  (三)营业帐簿;
  (四)权利、许可证照;
  (五)经财政部确定征税的其他凭证。

  房地产企业主要的应税凭证:
  1、房地产企业房屋销售(预售)合同
  2、建筑安装、施工合同
  3、银行借款合同等

  六、城建税及教育费附加
  城建税概念:是对从事工商经Ⅻ营,缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。
  城建税纳税义务人:外商投资企业和外国企业暂不征收。其他所有缴纳”三税“的企业和个人。
  城建税的范围:包括城市市区、县城、建制镇以及税法规定征收“三税”的其他地区。城市市区、县城、建制镇的范围,应以行政区划为标准。

  城建税и的税率:
  1、纳税人所在地在城市市区的,税率:7%
  2、纳税人所在地在县城、建制镇的,税率:5%
  3、纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇,税率:1%
  教育费附加的纳税义务:是以单位和个人缴纳的增值税、消费税、营业税的为计算依据征收的一种附加费。
  外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税和教育费附加 (国税发[1994]38号 )
  教育费附加税率:3%

  地方教育费附加:税率:↕1%,是以单位和个人缴纳的增值税、消费税、营业税的为计算所有缴纳“三税”的纳税人,包括外商投资企业和外国企业。因此,对对外支付属于营业税应税劳务的款项,扣缴义务人到税务机关缴纳代开代缴的营业税时,一律需按1%,代扣代缴地方教育费附加。